Oferta Terreno Natal 9,5 Ha en 1º linea de playa

Vendemos un terreno de 95.200m2 localizado a 1º linea de playa en Sao Miguel de Gostoso, con acceso por la BR asfaltada que conduce a Natal. Se trata de una gran oportunidad ya que el propietario español desea desinvertir en Natal y lo está vendiendo a menos de la mitad de lo que lo compró en Diciembre de 2007.
Cuenta con prelicencias y masterplan para desarrollar un condominio de lujo con parcelas, villas y apartamentos (más de 80.000€ ya invertidos).
Quien conozca el mercado sabrá apreciar esta ganga, ya que su precio de venta ahora es de solamente 280.000€ (unos 12R$/m2).
URGE VENDER !!!!
Informaciones más detalladas: Debes registrarte para poder ver este enlace.

Perdonad .... hice mal los cálculos .... a 12R$/m2, el precio de venta es de 1.142.400R$ (aproximadamente 380.000€) !!!!!
Saludos.

Hola Saomiguel.

Podrías facilitar algunos datos?:

1) Cuantos metros de frente al mar o beiramar tiene el terreno?

2) A qué te refieres cuando dices que el terreno cuenta con prelicencias? que organismo expidieron esas prelicencias?

3) Normalmente, cuando alguien ofrece un terreno con master plan, inmediatamente saco dos deducciones: a) NO hay proyectos arquitectonicos ni proyc¡ectos complementarios de estructura, electricidad y fontanería; b) NO hay licencias, puesto que para tramitar las licencias es necesaria la presentacion del proyecto básico. En el caso de ese terreno... estoy en lo cierto?

Cordiales saludos.

florencio

Buenos días Florencio,

1. El terreno tiene 110 metros de Beiramar por unos 850 de largura, y va desde la playa hasta la BR asfaltada que llega a Sao Miguel de Gostoso, ya que el terreno está ubicado en el poblado de Sao José de Tourós, a unos 5 km del centro de Sao Miguel. Dispongo de multitud de fotos aéreas si estás interesado.

2. La empresa española que compró el terreno en Diciembre de 2007 a través de su filial brasileira, ha realizado diferentes procesos para urbanizar el área y construir un condominio de lujo con parcelas, villas y apartamentos. Dispone del levantamiento plantialtimétrico del CREA, diseño del masterplan elaborado por arquitectos brasileños, y este próximo mes, se recibirá el RIP (Certidao de ocupación), entre otros procesos burocráticos que prefiero detallar en email privado.

Indiqué que contaba con "pre-licencias" para no detallar todo el proceso aquí, y poder explicarlo personalmente a quien realmente esté interesado en su compra.

Sabedor de que conoces el mercado de Natal y su litoral, sabrás que aunque fuera un terreno totalmente virgen, el precio está muy por debajo de mercado, y realmente se trata de una gran oportunidad.

Se trata de una ocasión única, donde el priopietario necesita cash urgente para otras inversiones en otro país.

Quedo a tu disposición para cualquier consulta o ampliación de información que necesites.

Saludos cordiales,

Saomiguel

Sao Miguel, tengo un par de preguntas:

1) Al ser beira mar, está legalizado el PATRIMONIO DA UNIAO ? es decir esta a nombre del propietario del inmueble

2) ¿Tiene escritura pública y está regitrado en el registro de imóveis?

Gracias y un saludo

Hola Carpanta,

Está legalizado la parte de Marina y con Escritura Pública, todo a nombre de la filial brasileira de la Sociedad Española propietaria.

Disponemos de copia de toda la documentación para análisis de los compradores interesados.

Saludos cordiales.

Que casualidad. A mi me ofrecieron comprar lotes de terreno en San Miguel en una urbanización que medía exactamente como ese terreno, y me decían que habían vendido mucho mucho, que todo iba viento en popa. Yo lo dudé. Puesto que allá arriba poco (o nada) de bueno tiene hoy en día.

Luego me dijeron que ese promotor (de un pueblecito cercano a Valencia), quería deshacerse del terreno por que no vendía nada nada. Ya que los precios que pedía por un lote en esa urbanización eran de locos.

También da la casualidad que compró sobre diciembre del 2007.

También es casualidad que tiene una filial brasileña.

Y también es casualidad que el proyecto tiene parcelas, chalets y apartamentos.

Tanta casualidad me dice que es el mismo que conozco, y que ofrecieron en la feria de Madrid.

Lo que no cuadra es que lo venda por la mitad de lo que le costó. Esos precios son bastante más caros que lo que le costó. Cosa lógica, pues todos quieren ganar dinero. Le costó casi la tercera parte. Y como ve que no vende nada, quiere sacarse el muerto que le vendieron.

Simplemente pagó la novatada, y ahora quiere "largarlo" como sea.

Manolo.

Hola otra vez, saomiguel y manolo.

La verdad es que conozco la zona, a unos ciento y pico km al norte de Natal, pero hace ya unos tres años que no pongo mis pies allí. Creo recordar que la playa estaba totalmente abierta al océano y que había muchas y grandes olas. Es posible que esté equivocado, por eso no quise opinar antes.

No quise ni puedo opinar 'con propiedad' sobre el precio de ese terreno. Lo que sí puedo decir, sin temor a equivocarme, es que hoy en día, tal y como está el patio, resultará muy dificil encontrar un 'inversor' que quiera comprar ese terreno para desarrollarlo y construir un condominio, y mucho menos 'de lujo'. Los condominios de lujo requieren de una serie de infraestructuras y condicionantes que ni de coña se dan en esa zona, a la que recuerdo como totalmente 'desangelada', sin infraestructuras de ninguna clase, y con un entorno natural no especialmente atractivo como para ataer a clientes 'de lujo'...

Y la coyuntura turistico-inmobiliaria-econ-omica en Natal y su zona de influencia no está para tirar cohetes. Y añado: creo que la actual crisis de Natal no es coyuntural, de pasada, sino cuasi-estructural. Las cosas no se han hecho bien, ni por parte de las autoridades brasileñas, ni por parte de los inversores extranjeros, y ahora eso 'pasa factura'....

De alguna forma, entre todos, una mezcolanza de especuladores, seudo-inversores megalómanos, pillos, incautos y oportunistas sin mayores escrupulos, mataron la gallina que podría haber puesto huevos de oro...

Muy muy muy barato habría que comprar ese terreno, o casi cualquier otra propiedad, en casi todo el Esado de Río Grande do Nortel para que 'sea negocio', entiendase negocio puramente especulativo, es decir comprar por tanto y vender por tanto más equis unas semanas o unos meses o un par de años después. Como negocio-negocio real, para desarrollo, y creación de riqueza o valor añadido, mucho me temo que hoy en día es caii imposible en esa zona al norte de Natal.

En todo caso, saomiguel, te deseo mucha suerte,y quizás pueda sugerirte que, si realmente se trata de un chollo, intentes venderselo a algún brasileiro...

Saludos.

Florencio

Saomiguel:

Si tu cliente vende el terreno POR LA MITAD de lo que le costó, y lo vende por 380.000 €, quiere decir que lo compró por 760.000 €, es decir, por unos 2.300.000 R$, aproximadamente.

¿Es ese precio de 2.300.000 R$ el precio declarado en la escritura?

Realmente... ¿estaría tu cliente dispuesto a vender por la mitad del precio consignado en la escritura? En ese caso, salvo que a tu cliente le hubieran pegado una 'enganchada' tremenda, quizás podría ayudarte a encontrar un inversor oportunista, y sin cobrarte comision. El hecho de comprar a mitad del precio consignado en la escritura hace tan solo un año y pico podría ser un estímulo determinante para alguno de mis clientes. Si te interesa mi ofrecimiento desinterado, tan solo tienes que decirlo y confirmar que tu cliente estaría dispuesto a vender por la mitad del precio consignado en la escritura. Estoy pensando en alguien que, casi seguro, compraría el terreno...

Saludos.

Florencio

Amigo Florencio:

¿Realmente crees que alguien en su sano juicio compraría en diciembre de 2007 un terreno de 95,000 metros en San Miguel do Gostoso por 24 reales el metro? Para ahora venderlo por 12 R$.

En terrenitos pequeños ya seria caro. Pero en terrenos grandes como ese el precio hubiera sido muy muy inferior. Pon 7 R$ el metro y creo que me paso.

Creo que ni tú ni nadie puede pensar que el precio de compra en 2007 fuera 24 R$ el metro. Y si fuera verdad, sería un gol por la escuadra y en fuera de juego que le metieron al actual propietario.

Manolo.

Pues la verdad es que, sin conocer el terreno en concreto y sus condiciones juridicas y urbanísticas, no puedo opinar 'con propiedad'.

Desde luego, por 24 R$/m2 se pueden comprar terrenos en algunas zonas del litoral nordeste de Brasil que no están mal, aunque quizás no sean los terrenos o solares 'perfectos' para su desarrollo. En principio, 7 R$/m2 en primera línea de playa, aunque sea una playa no demasiado paradisiaca, me parece un precio mjuy bajo... (pero puede ser...).

Lo que me parece raro (aunque posible) es que alguien que compró un terreno hace apenas un año, esté dispuesto a venderlo por la mitad de lo que le costó..., algo posible pero que me cuesta creer.

Por eso le preguntaba yo a Saomiguel si su cliente estaría dispuesto a vender por la mitad del precio que figura en la escritura. Es de suponer que la empresa española que constituyó la sociedad brasileña habrá aportado el capital oficialmente, y no en una bolsa de plástico, y habrá hecho la correspondiente declaración de la inversion extranjera l Banco Central do Brasil a traves del registro de la remesa o remesas dinerarias en SISBACEN. En otro caso, peligro, peligro, y problemas seguros a la hora de repatriar o reinvertir capitales...

Si lo anterior es así, es decir, si se hicieron las cosas correctamente a la hora de constituir la sociedad brasileña, a la hora de aportar los capitales provenientes del extranjero y a la hora de escriturar el terreno por su precio real, sería posible que alg´n inversor oportunista comprara el terreno por la mitad de lo que, oficial y realmente, costó hace un año y pico, salvo que esa previa operación de compra fuera una 'enganchada' cantada (que es posible, pero no tan probable....).

Todo será cuestion de que el amigo Saomiguel aclare la situacion un poco más...

Saludos.

Florencio

Hola:

Lo que quiero hacer hincapié es en las caracteristicas de ese solar en concreto, haciendo ver que no son 600 metros, sino 95.000. No es en el 2008 o el 2009, sino en el 2007, y no es en Natal (o playas cercanas) es en San Miguel.

Por esos motivos es por lo que digo que no es lo mismo el precio del metro cuadrado para un terreno de 600 metros, que un terreno de 95.000 metros. El precio baja muchísimo. Además de tener poquisimos metros de primera linea y otros muchos hacia el fondo.

Me referia a ese punto de vista y a esa lógica.

Saludos.

Manolo.

Manolo: yo desconozco ese terreno concreto, y, por tanto, no puedo hablar 'con propiedad'.

Pero ahí can mis comentarios:

1) Ya sé que se trata de un terreno de 95.000 m2 y no de uno de 600 m2. En principìo, un terrenito o parcelita de 600 m2 debe tener un precio/m2 inferior al de un terreno de 95.000 m2, entre otros motivos porque, generalmente, estará ya listo para empezar a 'poner ladrillos' y probablemente tenga ya serivicios como 'esgoto', agua, electricdad, telefono, etc. a pie de parcela o casi. Normalmente (no siempre, claro0..) un terreno de 95.000 m2 no tendrá esos servicios de una forma tan inmediata, y su construccion requeire trámites más largos y engorrosos que los de uan simple parcela.

2) En todo el litoral nordeste de Brasil es muy normal (lo más frecuente) que los terrenos tengan esa forma alargada, con el frente menor fre3nte al mar o beiramar. Lo raro es que sea al revés, y, en esos casos, se incrementa el precio de forma considerable, lo cual es muy lógico.

3) Y, de precios de solares y terrenos, 'no hay nada escrito': sé de zonas en Touros en donde en el año 2004 se podían comprar terrenos por menos de 5 000 R$/Ha (sí, CINCO MIL reales la hectarea, 10.000 m2, es decir, a medio real el m2...), y no muy lejos del mar... Pero yo NO compré ahí, y en cambio compré en otras zonas del litoral nordeste pequeñas parcelas (de unos 400 m2) por las que llegué a pagar casi 200 R$/m2, y te puedo asegurar que hice buen negocio, revendiendo algunas de ellas, construyendo en otras, y reservandome otras que podría vender EN CUALQUIER MOMENTO, con ganancia, a extranjeros o a brasileños, sin el más mínimo porblema.

Y también compré un terreno de 150.000 m2 (también 'alargado' con menos de 150 metros lineales beiramar) por 52 R$/m2, y no me arrepiento nada: es un cheque al portador.

Quiero decir, querido manolo, que en el mercado inmobiliario no todo es cuestión de precio, y mucho menos cuando hablamos de terrenos, o de países como Brasil, con esos desequilibrios tan enormes que hay para casi todo. A veces mas vale comprar un terreno a 52 R$/m2 que otro por 7 R$/m2...

En cuestion de terrenos hay que 'tentarse la ropa' mucho más que con los apartamentos, hay que estudiarlos, averiguar cual es la situacion urbanística, cuales las infraestructuras exsitentes o en proyecto (y de 'proyectos' podríamos hablar largo y tendido...: a cualquier cosa le llaman 'proyecto', a veces a un simple 'master plan' que consiste unicamente en unos dibujitos muy monos: 'pintar' inmuebles en un condominio es casi gratis...), averiguar cuales son los tramites necesarios para obtencion de licencias (algo que, si no lo dominas, puede ser un verdadero infierno...), comprobar el 'vecindario' pre-existente, pues eso va a condicionar mucho el tipo de cliente y desarrollo que se podría hacer sobre el terreno, etc. etc., y con todo eso y un poqujito más, lápiz en mano (y goma de borrar)... hacer números y sacar conclusiones...

La 'lógica' es esa: el hecho de que el precio de un terreno sea de 7 $R/m2 o de 150 R$/m2 no me dice, aprioristicamente, gran cosa...

Saludos.

Florencio

Buenas tardes:

- Durante el año 2007 y siguientes, e incluyendo la actual situación de crisis que afecta a ambos lados del Atlántico, el precio de mercado de un terreno de estas características en Sao Miguel de Gostoso, a 1º línea de playa, ha oscilado entre los 20 y 40R$. Claro que es posible comprar más barato terrenos con más extensión o más alejados (Praia do Marco, Exu Queimado, Sao Bento, Caiçara, …) , pero un terreno de unas 10 Hectáreas en esa localización, no es posible encontrarlo más barato, y mucho menos por 7R$/m2 como comentas. Solo hay que realizar un pequeño estudio de la zona y hablar con inmobiliarias y diferentes propietarios, para tener una concepción más próxima del valor de mercado de este tipo de terrenos en esta localización en concreto.
- Coincido con Florencio en su apreciación de que la zona está aún muy “desangelada” y desprovista de infraestructuras turísticas.
- Os confirmo que el precio que consta en la escritura es exactamente de 2.259.000R$ (evidentemente cuento con una copia de esta escritura a disposición), y que efectivamente la operación se ha realizado mediante filial brasileira, aportando el capital oficialmente.
- El Inmueble está registrado en Pureza, y catastrado conforme CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), expedido por el Instituto Nacional de Colonización y Reforma Agraria (INCRA).
- El propietario ha estado tramitando la aprobación de un Masterplan de un Condominio con casi un centenar de parcelas y 300 apartamentos, de los cuáles ya se ha reservado un porcentaje de estas parcelas por un valor que una vez abonado en su totalidad (cuando el condominio sea una realidad), es superior al valor que se está pidiendo actualmente.
- La idea sería vender no solamente el terreno, sino la empresa brasileira propietaria y que únicamente posee este terreno, además de que sería mejor para la parte compradora interesada.
- Precisamente por todo ello, se trata de un auténtico chollo. El actual propietario ha decidido desinvertir en Brasil para hacerlo en otro país extranjero y necesita urgentemente cash para afrontar estos otros negocios.
- Evidentemente disponemos de mucha más información al respecto, pero como se podrá entender, únicamente se podrá compartir a través de un contacto privado con alguien que esté realmente interesado en su compra.
- Quedo a vuestra disposición.

Saludos cordiales.

Saomiguel:

Tus explicaciones son extensas y claras: me gustaron (y, la verdad, me sorprendieron).

Reitero, otra vez, que desconozco el terreno concreto, pero estoy totalmente de acuerdo contigo (y, en este caso, mi criterio es diferente al de manolo) en que localizar y comprar un terreno de primera línea, esté donde esté, y por mucho que se trate de un terreno de 95.000 m2 y no de parcelitas de 400-600 m2, por 7 R$/m2 es casi-casi 'misión imposible', aún en medio de esta gravísima crisis del mercado inmobiliario de Natal y su zona de influencia, 100 km a la redonda.

Otra cosa es que, hoy en día, y tal y como está el patio, y teniendo en cuenta la zona donde se encuentra ubicado dicho terreno /y su 'desangelamiento' y posible falta de infraestructuras en el entorno próximo), sea una buena idea 'desarrollar' ese terreno... Eso, Saomiguel, lo dudo, lo dudo muchísimo.

A mi modo de ver, la adquisición de dicho terreno unicamente podría ser atractiva para un 'oportunista' (en el buen sentido del término) para su reventa con más calma, o bien para alguien que quiera invertir a largo, larguísimo plazo.

Personalmente, entiendo que, desde el punto de vista financiero y/o empresarial, sería mucho más rentable invertir en otras zonas del nordeste, susceptibles de desarrollo inmediato (juridica, urbanistica y comercialmente) que en un terreno a 100 km al norte de Natal..., en donde, además de las previsibles complicaciones para obtención de las licencias y 'fabricación' de las infraestructuras, NO hay nada en el entorno..., y en donde el entorno natural mismo no es especialmente atractivo... ¿cual es el 'targeting' de ese hipotético condominio? uhhmmm, no lo veo claro...

De todas formas, hablaré con esa persona 'oportunista' que mencioné en otros posts anteriores. El hecho de que en la escritura se haya consignado el precio real (el doble de su actual preci de venta), se hayantransferido los fondos legalmente desde España, y la posibilidad de adquisición de la sociedad brasileña, o lo que sería mejor, la sociedad española socia de la brasileña, con todas las ventajas que ello podría suponer si efectivamente las cosas se hicieron bien y se cumplieron todas las formalidades burocráticas (obtencion de CNPJ, registro de remesas en SISBACEN, bombeiros, apertura de cuentas bancarias, etc. etc).

... y también sería una ventaja para la parte vendedora, ya que, como sabrás, Saomiguel, las plusvalías obtenidas por extranjeros a la hora de vender sus participaciones en una sociedad brasileña, no están sujetas, o están exentas, de carga impositiva, siempre que el pago se efectúe en el exterior, que es lo que se podría hacer en el caso de tu cliente. Aunque, pensandolo bien, en este caso NO habría plusvalías sino minusvalías..., así que a tu cliente 'se la trae al pairo' como se instrumente la posible operacion de venta, del terreno o de la sociedad.

Hablaré con el cliente 'oportunista' y te diré algo, directamente a tu email. Si 'sale' algo, durante mi proximo viaje a Brasil, a mediados de marzo, quizás acompañe a ese cliente a visitar el terreno, como atención personal, no como negocio, pues ese tipo de negocios no es al que yo me dedico: soy de esos gilip***** a los que le gusta ganar dinero generando valor...

Cordiales saludos.

Florencio