NATAL, RESORTS O APARTAMENTOS

Pretendo abrir una discusión educada y formativa sobre la evolución que va a tener en Natal tanto los resorts que ya se están empezando a construir y que lo van a ser en breve, digamos unas 60 o 80000 viviendas previstas para los próximos años, con enfoque a clientes en el segmento de lujo, y por otra parte apartamentos tanto en Natal, Punta Negra y otros lugares de la costa de Rio Grande do Norte, con un enfoque distinto, más dirigido a clientes con otros bolsillos y mentalidad turística en Natal.

Unos apuestan a que los aptos. seguirán siendo negocio y cada vez lo serán más, otros que lo serán los resorts, otros que los dos segmentos seran rentables, aptos. a corto plazo y resorts a medio y otros que lo seran los aptos y los resorts no lo serán.

Considero es un tema puede aportar mucha información interesante para los que pretendemos veranear e invertir en Natal y alrededores.

Un cordial saludo a todos.

Texil

Me parece bastante interesante y original el tema, ya que es una de las cuestiones más relevantes a discutir dentro de la evolución turística que Natal va a tener a lo largo de los próximos años.

Mi opinión es que al ser una zona en auge y que aún va a tener muchos recorrido, es que tanto aptos. como resorts van a tener un gran éxito, sobre todo a medio plazo, porque las inversiones tanto de inversores promotores inmobiliarias hoteles resorts etc está siendo muy considerable sobre todo desde España Portugal Alemania y Países Nórdicos.

Los bloques aptos. ya estan recogiendo sus frutos porque llevan varios años de ventaja a los resorts, los cuales están empezando ahora, por lo que estos van a funcionar a medio plazo, no antes de 5 o 10 años, lo cual no quiere decir que no vayan a ser igual o más rentables que los aptos. en cuanto a alquileres y revalorizaciones, sino sólo que lo van a ser más tarde.

El tema del nuevo aeropuerto va a ser determinante, yo creo que finalmente se hará y todo saldrá adelante, pero al ritmo va a retrasar bastante todo el crecimiento de toda la zona, por lo menos de 2 a 4 años.

Carlos

Carlos, me parece que partes de premisas falsas, y llegas a conslusines erroneas.

¿que la zona de Natal está en auge? ¿quien te dijo eso? ¿sabías que los precios de los apartamentos en natal no suben desde hace un par de años y que incluso hoy en día te los puedes comprar más baratos que hace un año?

y dices que el auge aún va a tener mucho recorrido! si ya hay sobresaturacion de apartamentos prgunto ¿no habrá muchas más sobresaturación cuando estén construidos los más de 50.000 que GNM y Sanchez dicen que van a construir durante los proximo s años? Es elemental que si hay sobreoferta, como ya hay, y más que habrá, no habrá auge, ni recorrido alguno ni posibilidad de obtener plusvalías ni buenas rentabilidades, ni para los aprtamentos actuales en Ponta negra ni mucho menos para los resorts

y yo no tengo apartamentos en alquiler en Ponta Negra pero en este mismo foro hay varios que sí tienen y conocen casos, y con alguna excepcion, todos reconocen que es practicamente sacarle rentabilidad en alquiler a los apartamentos, salvo que el dueño se lo curre mucho, sepa de que va la historia y preferiblemente viva en Natal y vigile sus negocios

Y si hoy en día ya no es negocio en la mayor parte de los casos comprar apartamentos para alguilarlos ¿como va a ser negocio dentro de unos años cuando haya todavía mucha más sobreoferta?

y además si el aeropuerto no está terminado hata el año 2014 o 2016 ¿como va a llegar tanto turista como se necesita para llenar tantos apartamentos?

ruina, amigo, ruina para todos, para los dueños de los apartamentos de Ponta Negra y para los de los resorts, pues está claro que no hay para todos

los dueños de los apartamentos en Ponta Negra se podrían salvar si los resorts no se llegaran a construir o si se construyeran a camara lenta, tal vez 1.000 apartamentos al año en toda la zona, como maximo

Yo también creo que Carlos está equivocado, por los motivos que explicó muy bien el forero anterior.

Efectivamente, está claro que ya actualmente hay sobreoferta de apartamentos en Natal y que los precios está estancados e incluso bajando.

Es posible que el turismo a Natal vaya aumentando un poco año a año, pero también está claro que mientras no esté totalmente terminado el nuevo aeropuerto, allá para el 2014 o el 2016, será imposible que pase de ciertos límites porque el aeropuerto actual no admite mucho más tráfico.

Yo no creo que los resorts sean facilmente vendibles, ni a corto ni a largo plazo, y por supuesto va a ser dificil sacarles rendimiento en alquiler, entre otros motivos porque mientras no esté terminado el nuevo aeropuerto, los turistas no podrá llegar, tan simple y evidente como eso.

Otro Carlos

Más vale pájaro en mano que cien volando.

Los apartamentos que ahora mismo hay en Ponta Negra son una realidad. Ahí están, con todas sus virtudes y sus defectos.

Y ahora estamos en época de crisis en todo el mundo, pero dentro de unos años, cuando pase la crisis, los apartamentos de Natal podrán volver a ser negocio, siempre y cuando los resorts no produzcan una sobresaturacion

Yo estoy un poco con el otro Carlos.

Creo que los resorts no van a ser competencia de los apartamentos de Ponta Negra ni de sus rentabilidades.

La gente que vaya de "fiesta" no va a ir nunca a un resort, y menos comprarlo. Este tipo de cliente compra o alquila en Ponta Negra y así seguirá.

Tampoco la gente que desee ir a vivir allí a Natal comprará en estos resorts, todavía menos en la Lagoa de Coelho (alejado de la civilización, servicios normales, etc.), por que, aunque creo que el de Sanchez es muy superior al otro, no es un sitio para vivir por los gastos de comunidad que supondrán para vivir de seguido. La gente que vaya a vivir allí por negocios buscará otro sitio.

Es mi idea.

Agustin.

Agustín, es muy posible que tengas parte de razón, y que el publico de los apartamentos de Ponta Negra no tenga nada que ver con el público de los resorts.

Hoy en día todos sabemos que tipo de público tiene Natal, en general, que es un turismo eminentement sexual de bajo nivel, salvo honrosas excepciones. Y ese no es, evidentemente, el perfil del cliente de resort, ni de Lagoa ni de Grand Natal Golf.

Eso es así hoy en día, pero con el tiempo puede que las cosas no estén tan claras y que los dos tipos de público se mezclen y las cosas sean más heterogeneas.

No estoy 100 % seguro de que el turismo de ambos tipos llegue a merclarse de alguna manera. Si eso sucediera, la sobreoferta sería para todos y no solo para los resorts.

Pero si esos dos tipos de turistas no llegaran a mezclarse, es posible que los propietarios de Ponta Negra que aguanten el tiron de estos dos o tres proximos años mientras el mercado se recupera un poco, puedan salir adelante. En cambio, los resorts no tienen posibilidad alguna de salir bien parados, pues si se llegan a construir (yo tengo mis dudas) la sobreoferta será enorme y durará años, mucho años

En resumen, es posible que los actuales propietarios de apartamentos en Ponta Negra se salven de la quema, los de los resorts no tienen ninguna posibilidad, en mi opinion.

Otro Carlos

APARTAMENTOS PONTA NEGRA--------- 1
RESORTS .......................................... 0

Las matemáticas no fallan.

Yo también tengo claro que los resorts son los que más van a depender del nuevo aeropuerto. La fecha prevista ahora para la finalización del aeropuerto (según Tribuna do Norte) es el 2011, pero no va a estar 100 % operativo para las compañías aereas hasta el 2013 o 2014. Y las fases 3º y 4ª de la Lagoa, que estas siguen sin tener licencias, también estarán (si Dios quiere) para esos años.

Dicho lo cual, y analizando estos datos creo que si alguien compra ahora un apartamento ya hecho y dando rendimientos en Ponta Negra puede estar recibiendo dichos rendimientos mensuales que rondan a veces los 300 euros, y otros 700 euros de media mensual, siendo más baratos algunos que los de la Lagoa (por que me parecen los más caros).

Entonces los propietarios de dichos apartamentos estarán cobrando durante 7 años una media de (por ejemplo) 450 € al mes, dando un total de 37.800 €, aparte de la revalorización del propio apartamento (que podrá ser mayor o menor). Mientras que los de la Lagoa no habrán hecho otra cosa que pagar sin recibir, y luego les irán devolviendo poco a poco lo que han pagado de más (los rendimientos "anzuelo" para incautos). Luego vendrá que no reciben rendimientos por que los alquileres no acompañan, cosa lógica.

Creo que desde el punto de vista de inversión, no ofrece ningún tipo dudas qué es más rentable.

Barakaldo.

Barakaldo, soy el Otro Carlos y estoy de acuerdo contigo en que los apartamentos de lso resorts (sean los de Lagoa sean los de Gran Natal Golf) son perdida sergura, tanto a nivel plusvalía como a nivel alquiler.

Pero no estoy muy de acuerdo contigo respecto a lo que dices de los apartamentos de Ponta Negra, pues según he podido comprobar, la gran mayoría no dá ganancias y algunos ni siquiera cubren los gastos anuales de condominio, IPTU, etc.

Sé que hay algunos dueños de apartamentos que les sacan algo de rendimiento alquilandolos, pero hoy en día son la excepción, y además se trata de propietarios que conocen bien el mercado, que compraron bien en su día, que le dedican tiempo a su negocio y que en la mayor parte de los casos viven en Natal o se pasan allí mucho tiempo, pero eso no siginifica que el negocio sea generalizado.

No dudo que tú y manolo seais algunos de los afortunados propietarios de apartamentos en Natal que les sacais rendimiento, pero tú sabes muy bien que eso no es lo normal.

Si los resorts no se construyen, lo cual es posible, o si demoran un poco la construccion, lo cual es más que posible, entonces habrá posibilidades de que dentro de dos o tres años la mayor parte de los apartamentos de Ponta Negra puedan ser rentable en alquiler. Si los resorts acaban construyendose en los plazos que dicen que se van a construir, entonces a palmar todos, pero más, mucho más, los de los resorts, pues ya pierden de entrada, pagando sobreprecios, además de los riesgos evidentes que asumen.

jajaja ahora es cuando Baraclado te pide 150 € para ayudarte...

Esos rendimientos que dice no los da en la vida...

Hola Otro Carlos:

Yo me refería más concretamente a apartamentos tipo pool consolidados y en buena situación. Para eso no hace falta que los propietarios se dediquen a eso, en absoluto. Tipo Ponta Negra Beach, Natal Plaza, Paradise, y empresas de pool como Delphia o Quality, por decir las más importantes.

Sin embargo estoy plenamente de acuerdo contigo en que los apartamentos que no son pool, deben de estar gerenciados por gente muy especializada y que lleve mucho tiempo en el tema de alquileres, además de estar en una buena zona.

No me valen los apartamentos que estén alejados de la playa o en barrios como Capim Macio (detrás del Praia shopping), Candelaria, camino del aeropuerto, Vila Ponta Negra, y ese tipo de lugares. Esos van a tener muchos problemas para rentabilizarlos aunque estén encima de ellos los dueños, por que los turistas los podrás engañar una vez, dos no.

Barakaldo.

Al que dice que esos rendimientos no los da en la vida:

Un Natal Plaza de 62 metros está dando 750 euros limpios al mes de media anual en el pool.

Tan fácil comprobarlo como ir a Quality y preguntarlo.

Documentate antes de hablar.

Barakaldo.

Parece que van ganando los aptos. a los resorts en las intervenciones realizadas, pero qué pasaría, y no he comprado aún nada en Natal, si a medio plazo la tendencia fuera que el que compra en Natal fuera un comprador de nivel económico medio alto, al que le afectan menos las crisis y buscara más las características propias de lujo de un resort, más por buscar veraneo con su familia y por poder pagarlo?

Nó sé, por ahi han comentado el turismo sexual a bajo nivel que existe en Natal Ponta NEgra en aptos., turismo que no creo coincida con mucha gente que quiera veranear e invertir en Natal de europa y usa.

Es una mera apreciación, creo válida.

Luis

Oye Barakaldo, después de lo que yo vi por Natal personalmente y lo que me contaron algunos dueños de apartamentos, hubera jurado que era o es casi imposible ganar dinero con un pool, y que los que ganan con un pool son la honrosa excepcion de la regla.

Si tú dices que en algunos pools se gana, pues te creeré, pero me gustaría que aclararas si en tu opinion ganan todos los pools en general o si solo son la excepcion lo que ganan.

También te agradecería me informaras cual sería el precio actual de uno de esos apartamentos de 62 m2 de un Natal Plaza que según tú da 750 €/mes lmpios, es decir, únos 9.000 €/año limpios (supòngo que una vez desconbtados las taxas de condominio que asume el pool, el IPTU, las posibles 'taxas extra', las reparaciones o sustituciones de mobiliario y el impuesto, pues de otro modo esos 9.000 €/año ya no serían limpios.

Si efectivamente se sacan 9.000 € limpios al año, habrá que ver cuanto es el precio actual de uno de esos apartamentos para hacer numeros y analizar si verdaderamente es un negocio o no.

Y otra duda que tengo ¿por cuanto se alquila ese apartamento de 62 m2 del Natal Plaza a los turistas? ¿es un apartamento de dos dormitorios? Por favor, contestame eso, para que me haga una idea e lustrarme un poco más.

Gracias, Barakaldo por tu orientacion.